原址重建土地使用权仍存

 宅基地丧失重新分配

中国政法大学教授王涌认为，房屋产权是银行发放贷款时收取的抵押品，抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。对此，央行日前做出决定对灾区的房贷“特事特办”，采取“不催缴、不罚息、不做不良记录”等措施调整对地震之后灾区的救援。

　　对已倒塌的房屋，手上有房产证，原房屋所有人能主张哪些权利呢？北京环球律师事务所律师张弢认为：房屋完整产权包括房屋的所有权和与之相应的土地使用权。按照法律规定，虽然地上建筑物因地震损毁，但合法土地使用权利不受影响。对农村宅基地，《物权法》第一百五十四条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”

　　王涌提出，按《物权法》和《城市房地产管理法》规定，房屋所有者对房下土地仍享有土地使用权，可以在原址重建房屋，但重建应当符合当地政府的统一规划。

在法定的土地使用权期满之前，失去房子，如果不在原址上重建的房屋所有权人怎样维护自己的权益？王涌认为，按照《物权法》规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

不愿重建可获补土地金

异地重建 政府可能补偿

清华大学法学院教授、物权法专家崔建远认为，对于已经灭失了的房屋，其后果只能由房屋所有人承担，尽管他们可能手上还有房产证，但是不能以此主张权利。

    但他同时表示，在法定的土地使用权期满之前，所有人依然拥有他应有的土地使用权。业主如果统一想在原有土地上盖房，那么经过业主委员会决定、政府各个部门批准以后，可以在原地建设。

崔建远表示，失去了房子，又不想在原地盖房的所有权人，可以根据物权法148条的规定，要求根据土地使用批准年限剩余的时间退回土地出让金。

对于北川这样确定将异地重建的县城，中国社科院金融研究中心研究员易宪容分析，这意味着原有的房屋所有权和土地使用权都失去了意义，所以政府可能在灾后重建时对灾民进行一些货币化的补偿。

    “但是要区分被毁房屋的性质，如果是自住房屋，政府应当进行合理的安置，但如果是投资性住房，个人承担的比重则将更高。”易宪容说。