零首付，是作秀？还是陷阱？

（博客：邢律师说事）

据报道：6月10日，成都****正式宣布启动专门针对地震重灾区购房者零首付的优惠政策，这项由开发商总投入两亿元代替购房者支付首付款的优惠活动针对范围为汶川、绵阳、德阳、都江堰、广元、彭州和崇州等地震重灾区的购房者。四川新闻网记者获悉，近百名在汶川大地震后选择前来成都置业的市民成为活动的首批受惠者。

我不是房地产业内人士，但从事法律工作原因常与房地产和建筑业的决策者打交道，开发商的明堂多了去了，有一帮子专业人士和银行内部人员在策划糊弄购房者。比如，开发商可以控制的人的名义按揭购房，开发商取得银行贷款，这是典型的假按揭。有人讲，银行利息和手续费这么高怎么办？其实2008年市场上，我帮助参与的民间借款利息也不低，高达年利息15%-30%不等。如果许多企业要向社会融资，光回扣一般就得借款总额的3%-6%给一些相关人员打点，加上正式利息融资成本不会低于年息13%。我听内部消息，有的开发商由于近期市场低迷已经坐不住了，干脆还是搞一部分假按揭，虽然承担一些将来撤销按揭的手续费，但有两个好处：一是提高销售量，增加市场信心，二是能使用近60%的银行贷款周转。我从主观角度出发，认为许多开发商不是市场经济健康发展的积极因素，我对许多开发商的“善行”深深怀疑。

正是基于自己对开发商的主观不良印象（不是对开发商老板个人的不良印象，很多老板人不错，但人家得想法挣钱），我对上面“零首付”表示怀疑。

一是，“零首付”本身也是违反银行政策的一种表现形式，不细讲。

二是，“零首付”本身对开发商也没有多少损失，有作秀的基础。比如开发商出借首付4成，其实也是自己付给自己或者自己的关联企业付给自己不是真实交易，然后与购房者签订一真一假两份购房合同，房价真实的双方备用，房价增高的一份去备案并办理银行贷款，这样可以从银行贷出更多的钱，开发商获得了一部分银行贷款，也没有什么损失，反正购房者要还钱的。这样的话，“零首付”就有了作秀，作宣传的基础，在不损害甚至可以获得部分银行贷款的情况下作宣传，成本是非常低的了。

三是，“零首付”对真实的购房者也许是陷阱。现在房价仍然较高，高位接盘，还款压力太大，不但还银行，还要还首付。如果以后购房者收入不理想，银行和开发商不会让还不起钱的购房者白住的，不但房子保不住，还要付利息加违约金。再者，如果连首付都出不起，说明自己的经济实力还不够，需要积累实力，原则上不能购房。

四是，“零首付”会不会是骗局。开发商可以组织一批灾区民众，出点小钱使用他们的身份证，办理房产按揭手续，开发商不是指望他们真实购房还贷，而只是使用他们的名义购房取得银行贷款。为什么要用灾民的身份证呢？我猜：银行可以对灾区民众给予更多优惠，比如无息低息，将来不催收贷款等，这些政策是可以名正言顺的争取滴。这些政策的受益者名义上是灾民，实际是享受贷款的开发商。这就是一个商机。

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